O cálculo para arrendamento usará o método de capitalização de rendas: renda anual líquida dividida por um yield de mercado. Estará disponível numa próxima versão.
ITerreno
Por defeito assume-se terreno plano com infraestruturas à porta (água, esgotos, eletricidade, arruamento).
m²
Destino (máximo e melhor uso)
IIPotencial construtivo
aTipo de produto (após construção)*
Tipologia
bÁreas brutas (totais do projeto)
Soma de todas as unidades, caso seja um loteamento ou edifício multifamiliar.
m²
Área útil vendável: interior + varandas/terraços privativos.
m²
Garagens, arrumos, zonas comuns. Custa ≈ 50% do €/m² da privativa.
Apartamentos
m²
m²
Moradias
m²
m²
As somas alimentam todos os cálculos por m². As áreas comuns (% ABP) aplicam-se só à parte de apartamentos; os arranjos exteriores só à parte de moradias.
IIICustos associados
aInfra-estruturas
€ total
Use se o terreno tiver declive, precisar de ligações, muros de contenção, etc.
bCusto de construção por m²
Apartamentos novos (2025/2026): 1 200 – 2 000 €/m² ABP. Valores já incluem a margem do construtor.
€/m²
ABD considera-se a 50% deste valor. Pode editar livremente.
⚠O custo de construção varia com a região e o empreiteiro. Mão de obra e materiais têm preços diferentes consoante a sua localização. Peça orçamentos a construtores locais sempre que possível.
cEncargos técnicos e de projeto
Projeto, licenciamento e outros encargos inevitáveis. Valores mudam consoante o Município.
€/m² ABC
€/m² ABC
Parâmetros avançados
% c.c.
Encargos financeiros não considerados — o método residual estático assume investimento com capital próprio. Juros, taxas de atualização e risco temporal ficam para a análise dinâmica (DCF, em breve).
dImpostos + Despesas
d1IMT, IS e escritura (sobre o terreno)
Descontar impostos e escritura
O valor apresentado é o líquido para o comprador. Desligue para simular permuta ou cenário bruto.
%
Terreno para construção urbana: 6,5%.
%
IS sobre aquisição: 0,8%.
€ total
Valor típico 800 – 1 500 €.
d2IVA na construção
6% aplica-se a reabilitação urbana e habitação a custos controlados.
eComercialização
e1Mediação
% venda
Comissão típica 3 – 5% + IVA sobre valor de venda.
e2Marketing
% venda
IVValor de Mercado
aProduto final*
Preço de venda esperado do produto final.
Em projectos mistos, a venda é sempre por unidade — preencha cada tipologia abaixo.
€/m²
%
Em apartamentos, parte da ABP corresponde a áreas comuns (escadas, elevadores, halls) não vendidas ao €/m². Benchmark: 6-10% pequenos · 10-15% médios · 15-22% grandes.
Sugestão para este projecto:—apartamentos estimados (ABP / 100 m²) ·
Recomendado para projectos mistos (habitação + comércio/escritórios) ou quando os preços diferem entre tipologias. Áreas comuns já incluídas no preço por unidade.
#
Tipo
Tipologia
Nº unid.
Valor / unid.
Subtotal
Total— €
⚠O preço de venda varia muito com a localização. Para resultados fiáveis, use valores reais de imóveis semelhantes na mesma zona. Considere o resultado como ordem de grandeza.
bMargem do construtorsó revenda
% venda
Rentabilidade esperada do investidor sobre volume de vendas.
Método residual dinâmicoopcional
Considera o tempo do projeto e atualiza os fluxos para valor presente (DCF).
aCalendário do projecto
Duração estimada de cada fase. O total é a soma das três fases.
meses
meses
meses
Total:36meses
bTaxas de actualização (anuais)
Cada fase tem o seu próprio risco — escolhe um perfil ou ajusta cada taxa manualmente.
%
%
%
Composição: capital risk-free (Euribor 12M ~3-4%) + spread imobiliário (~2-3%) + prémio da fase (regulamentar para Lic., execução para Obra, mercado para Vendas).
O valor dinâmico é significativamente inferior ao estático — o custo do dinheiro está a consumir a margem do terreno.
Indicadores de viabilidade
Incidência do terrenocusto terreno / vendas—
Rendibilidade esperadamargem / investimento—
Custo total por m² ABCABP+ABD, c/ IVA, inclui terreno—
Break-Evenvariação que os preços de venda têm de ter para a rendibilidade ser nula—
Indicadores de viabilidade
Custo total sem terrenoconstrução + encargos + infra—
Custo por m² ABP sem terreno—
Peso do terreno no custo total—
Análise de sensibilidade
O valor do terreno é muito sensível aos pressupostos. Pequenas variações no preço de venda ou no custo de construção têm impactos grandes no resultado, por efeito do método residual.
Explorar cenários
Ajuste um ou os dois pressupostos (±30%) e veja o impacto em tempo real.
€/m²
−5%Valor base:— €/m²+5%
€/m²
−5%Valor base:— €/m²+5%
Valor do terreno com estes pressupostos
—
igual ao valor base
Memória de cálculo
Valores nominais; o valor final reflete atualização temporal (DCF).
Volume de vendas—
Custo de construção (c/ IVA)—
Encargos técnicos—
Mediação + marketing—
Margem do promotor—
Infraestruturas adicionais—
Valor do terreno—
Impostos associados a pagar pelo comprador
IMT—
Imposto de Selo—
Escritura e registo—
Valor estimado do terreno
— preencha os campos —
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Estes dados aparecem na capa do relatório. Apenas a referência é obrigatória.
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RELATÓRIO DO VALOR ESTIMADO
—
PROJETO
Geo-referência—
Cliente—
Tipologia—
Destino—
Data—
ELABORADO POR
Agente—
Loja / Mediadora—
AMI—
Contacto—
Configure nas suas definições para estes dados aparecerem automaticamente em cada relatório.
Inputs e premissas de mercado
Valores introduzidos pelo utilizador na calculadora.
I. Terreno
II. Potencial construtivo
III. Custos e impostos
Metodologia de cálculo
Método residual estático. Vendas menos custos, aplicando impostos sobre o terreno.
Impostos a pagar pelo comprador
IMT
—
Imposto de Selo
—
Escritura e registo
—
Estes impostos são devidos pelo comprador sobre a aquisição. A taxa de IMT 6,5% aplica-se a Artigos Urbanos (terrenos para construção urbana). Não são considerados no cálculo do valor do terreno — afectam o custo total do comprador, não o que o vendedor recebe.
Os valores resultam de um cálculo expedito pelo método residual e servem como referência inicial. Uma avaliação rigorosa requer verificação do PDM/plano aplicável, levantamento topográfico, estudo de mercado local e projeto de arquitetura. Este documento não constitui avaliação imobiliária oficial nos termos da Lei n.º 153/2015.
Análise dinâmica (DCF)
Considera o tempo do projecto e actualiza os fluxos para valor presente, com taxas de risco específicas por fase.
Calendário do projecto
Lic + Preparação
—meses
Taxa anual: —
Execução da obra
—meses
Taxa anual: —
Vendas
—meses
Taxa anual: —
Tabela DCF — períodos em colunas
Valor terreno (estático)
—
Valor terreno (DCF)
—
Cada cash flow é actualizado ao seu midpoint na fase respectiva, à taxa anual da fase. O valor do terreno (DCF) reflecte o efeito do tempo: custos e receitas distantes valem menos hoje do que valeriam pagos/recebidos imediatamente.
Viabilidade e sensibilidade
Indicadores de decisão e impacto de pequenas variações nos pressupostos.
Indicadores de viabilidade
Análise de sensibilidade
Efeito alavanca do método residual: pequenas oscilações nos pressupostos geram variações amplas no valor do terreno. Valide sempre os inputs contra referências de mercado reais (imóveis comparáveis, orçamentos de construtores locais).